공공재개발 용어 정리 및 핵심 신청 지역 총 정리

정부가 추진하는 공공재개발에 대한 서울 정비사업 조합의 관심이 높아지고 있습니다. 공공재개발은 분양가상한제 적용 제외 등 각종 인센티브를 제공받는 대신 공공임대주택 추가 공급 등 공공성을 강화하는 재개발 방식입니다.

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공공재개발 이란?

공공재개발이란 LH(한국토지주택공사)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 낙후지의 주거환경을 개선하고 도심 내 주택 공급을 촉진하는 사업이다. 민간재개발을 추진 중인 구역과 정비구역 예정지, 재개발 해제 지역이 참여할 수 있다. 공모 신청은 11월 4일까지다.

공공재개발 대상이 되면 ‘주택공급활성화지구’로 지정돼 △용적률 상향 △인·허가 간소화 △분양가 상한제 적용 제외 △사업비 융자 등 각종 지원을 받는다.

하지만, 조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대로 공급해야 한다. 전체 물량 100% 중 조합원 물량 비중이 50%라고 가정하면 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25% 인 셈이다.

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서울시는 지난달 21일부터 11월 4일까지 후보지 공모를 받고, 내년 3월께 공공재개발 사업지를 선정할 계획인데요. 공공재개발은 민영 재개발을 추진 중인 구역과 정비구역 지정을 준비하고 있는 곳이 신청할 수 있습니다.

현재 서울에서 공공재개발 참여 의사를 밝힌 구역은 용산구 한남1구역과 영등포구 양평14구역, 성북구 성북1구역 및 장위9구역 등 20여 곳인데, 그 중 9월 21일 가장 먼저 공공재개발을 신청한 곳은 서울 알짜 입지임에도 한남재개발촉진구역(뉴타운)에서 해제됐던 용산구 한남1구역입니다.

용산구 한남뉴타운은 남산을 등에 지고 한강과 인접해 있어 전형적인 배산임수 지형으로 꼽히는곳이죠. 2003년 111만205㎡ 규모 대지를 5개 구역으로 나눠 뉴타운으로 지정됐는데요. 하지만 이 중 이태원1동 일대에 위치한 한남1구역은 한남뉴타운 내에서 재개발 사업이 무산된 유일한 구역이었습니다. 

한남1구역은 건축물 높이의 최고 한도가 규제되는 최고고도지구가 전체 사업지의 20%에 달하다 보니 한남뉴타운 내 다른 구역에 비해 사업이 지연됐고, 장사가 잘 되던 이태원 상권을 끼고 있어서 이태원 대로변 상가 소유주를 중심으로 재개발 반대 여론이 컸던 곳 으로, 결국 2017년 4월 뉴타운 구역에서 해제되었습니다. 

하지만 이후 부동산 경기가 살아나고 집값이 치솟으면서 분위기가 확 바뀌었습니다. 구역에서 해제되지 않은 인근 2구역과 3구역 시세가 크게 올랐고, 이태원 상권이 위축되면서 재개발을 반대하던 상가 소유주들 주장도 다소 힘을 잃었을때, 마침 정부가 공공재개발 시범사업지 대상 선정에 정비구역 해제지역도 포함키로 입장을 바꾸면서 한남1구역은 발 빠르게 공모 신청 동의서를 모아 제출했습니다.

한남1구역 외에도 알짜 지역인 영화 ‘기생충’ 촬영지인 마포구 아현1구역과 동작구 흑석뉴타운의 흑석2구역 추진위원회가 공공재개발 추진에 나섰다고 합니다.

아현1구역(아현동 699)은 지난 6일 마포구에 공공재개발 사전의향서를 제출했습니다. 아현1구역의 공공재개발 찬성 인원은 주민(토지 등 소유자) 2187명 가운데 283명으로 약 13%를 기록했는데여, 정비구역 지정 전인 구역은 주민 동의율 5%를 넘기면 사전의향서를 제출할 수 있습니다.

아현1구역 관계자는 “이 지역은 집 한 채를 두세 명이 나눠 가진 공유지분 소유자들이 많아 공공재개발로 용적률을 확보하지 않은 이상 사업 추진이 어렵다”며 “공공재개발 동의서를 추가로 더 걷을 예정”이라고 말했습니다.

흑석동 흑석2구역 추진위원회는 지난 7일 동작구에 공공재개발 공모신청서 제출을 완료했습니다. 지난달 사전의향서를 제출한 뒤 동의서 10%를 모아 정식 공모신청서를 냈는데요.

흑석2구역은 2009년 추진위 승인을 받았지만 이후 지금까지 조합설립 단계에 머물러 있었습니다. 재개발 조합 설립을 위해서는 주민 동의율 75% 이상 외에도 토지면적 기준 동의율(50%)을 충족해야 하는데, 이 지역 조합 신청 동의율은 상가 등의 반대로 70%대에서 답보 중인 상태입니다.

흑석2구역 관계자는 “공공재개발을 통해 대체상가를 만들거나 임대상가를 활용하면 상가 측의 불만을 잠재울 수 있을 것”이라고 말했습니다. 흑석뉴타운에서 1, 2구역을 제외한 나머지는 조합을 설립해 입주를 마치거나 시공사 선정을 기다리고 있는 상황입니다.

각 동네마다 각각의 사연을 가지고 공공재개발을 신청하고 있는데요, 어느 곳이 공공재개발 1호가 될 지 그리고 공공재개발이 성공적으로 마무리가 될 지 지켜보는 것도 좋을 것 같습니다.