전세가격 폭등 시킨 ‘임대차 3법’ 의 모든 것, 총 정리

세계적으로 유래가 없는 '전세제도'에 4년동안 거주를 사실상 보장해주는 '4년 전세'가 시행됩니다. 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하는 내용을 골자로한 '임대차 3법' 이야기 입니다.

 

집주인이 4년을 제대로 보장하지 않거나 거짓으로 세입자를 내보낼 경우 손해배상을 해야합니다. 내 집을 갖고도 내 맘대로 하지 못하는 시대가 열리게 된 것 인데요. 다주택자를 압박하고 세입자를 보호하자고 내놓은 법안이지만, 집주인 입장에서는 '징벌적'이라는 주장이 나오는 이유입니다.

임대차 3법에 의하면 임차인(세입자)은 계약 1회 갱신을 통해 4년간 임대기간을 보장 받게 됩니다. 집 주인은 직전 임대료의 5% 넘게 갱신 임대료를 올릴 수 없습니다. 직전 전세보증금이 6억원이라면 임대료를 3,000만원 넘게 올릴 수 없다는 뜻 입니다. 2+2년 계약갱신청구권제 시행에 따라 임차인은 4년간 임대기간이 보장됩니다. 2년 임대기간을 채운 뒤 세입자가 원하면 2년 더 연장할 수 있는 것 인데, 임대기간이 4년으로 늘어난 것은 1998년 법 개정 이후 22년 만 입니다.

임대차 3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 3가지 입니다. 전월세상한제 와 계약갱신청구권제는 다음달 즉시 시행되며, 전월세신고제만 인프라를 갖춘 후 내년 6월 시행 예정입니다. 전월세상한제가 시행되면 증액할 수 있는 임대료가 직전 임대료의 5% 이내로 묶이는데 지방자치단체가 5% 이내에서 자율 결정할 권한을 갖습니다.

집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 경우에도 임대료 상한은 5%로 동일하게 적용됩니다. 월세 역시 임대료 상한이 5%로 적용되며, 한국은행의 기준금리 0.5%에서 전월세전환율 0.3%를 더한 4.0% 기준으로 전세보증금을 월세로 전환해 증액되는 금액을 계산할 수 있습니다.

개정 임대차법은 신규계약 뿐 아니라 법 시행 시점에 유지되고 있는 기존 계약에도 소급 적용된다. 예컨대 오는 9월 전세계약이 만료되는 임대차계약의 경우 세입자가 원한다면 1회(2년)에 한해 계약 갱신이 가능합니다. 물론 임대료도 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 법 시행 이후 신규 계약에만 적용하면 임대료가 폭등할 수 있어 '부진정소급입법'을 하기로 한 것 입니다.

임대차 3법 이야기가 나오면서 기존 전세금을 대폭 올려받은 경우가 생긴 것으로 알고 있는데요, 법 시행 후 체결되는 신규 계약만이 아니라 기존에 존속되고 있는 계약에도 소급 적용된다고 하는데요. 임대차3법 개정 소식에 미리 전세금을 대폭 올려 재계약했다면 법 시행 후 5% 초과 금액을 돌려줘야 한다고 합니다.

계약기간이 끝나지 않았지만 법 시행(8월) 이전에 이미 갱신계약을 한 경우도 구제 받을 수 있다고 합니다. 임대차3법 통과를 의식한 집주인들 일부는 법 통과전 미리 임대료를 대폭 올리는 갱신계약을 요구했지만 소용이 없게 된 것 입니다. 전세보증금 5억원에 추가로 2억원(인상률 40%)을 올리기로 미리 갱신계약을 했더라도 아직 기존 계약이 끝나지 않았다면 갱신임대료 2억원에서 2500만원(5%)을 뺀 1억7500만원을 돌려 받을 수 있습니다.

다만 집 주인이 전세계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 계약갱신 거부 의사를 밝힌 뒤 이미 제3자와 임대차 계약을 한 상황이라면 세입자는 계약기간이 만료되지 않았더라도 구제받지 못합니다. 현행 임대차법에 따르면 집주인은 계약만료 2~6개월 전에 갱신계약을 거부할 권리가 있습니다.

또 임차인이 계약 갱신을 요구하더라도 집주인이 거부하고 본인이나 직계존속, 직계비속이 직접 거주할 수 있습니다. 임대인의 재산권을 보호하는 차원에서 예외 사유를 둔 것 입니다. 대신 이런 경우 집주인은 해당 주택에서 2년간 의무 거주해야 합니다. 또 갱신계약을 거부해 놓고 직접 거주를 하지 않고 다른 세입자를 구한 경우엔 종전 세입자에게 손해배상을 해 줘야 한다고 합니다. 올린 임대료만큼을 기존 세입자에게 배상해야 한다고 하네요.

그럼 8월 이후 전세계약을 새로 맺거나 4년 임대기간을 다 채우고 새로운 세입자를 구하는 경우 초기 임대료는 어떻게 될까요? 이 때는 별도의 규제를 하지 않고,. 집주인은 초기 임대료를 자율적으로 정할 수 있습니다. 4년마다 임대료 폭등이 우려된다며 주변 시세 수준으로 신규계약 임대료도 규제해야 한다는 주장이 나오긴 했지만,  전월세신고제가 도입되지 않아 '표준임대료'가 책정되지 않은 만큼 초기 임대료를 시세 수준으로 가격을 묶는 것은 시기상조라는 반론이 제기됐습니다.

 

세입자(임차인)를 보호하자는 의도에 따라 나온 이번 개정안은 집주인(임대인) 보다는 세입자에게 전월세 계약이 유리할 전망입니다. 집주인은 세입자를 내보내기 위해서는 직접 들어가 살아야 하며, 허위로 밝혀질 경우 손해배상을 해야 하니까요.

집주인 입장에서는 한번 세입자를 들이면 4년이 되기 전까지는 쉽사리 보증금을 올리거나 새로운 세입자를 들이기 어렵게 될 전망입니다. 더군다나 전세 보증금 제도가 한국에만 있는 독특한 방식입니다. 4년 간의 상승분을 미리 반영해 전세금을 높게 내놓거나, 월세를 받는 식으로 전환될 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

세입자 입장에서는 집을 구하기는 어렵지만, 일단 한번 들어가면 안정적인 주거환경이 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 집주인이 직접 들어와 사는 경우에는 대항력이 떨어지다보니 사실상 효력이 없다는 분석도 나오긴 하네요.

임대차 3법이 집주인의 손해배상까지 포함된 내용으로 통과되면서 시장 안팎에서는 '제 2의 민식이법'이 될 것을 우려하고 있습니다. 민식이법은 어린이 보호구역에서 어린이 치사상의 가중처벌을 담을 조항입니다. 2019년 12월 24일에 신설되어 2020년 3월 25일부터 시행됐는데, 이후 어린이 보호구역을 피해가는 내비게이션이 나오거나 가중처벌에 대해 억울함을 호소하는 등의 사례가 나오고 있는 상황입니다.

 

임대차 3법 또한 세밀한 검토없이 추진이 확정되면서 민식이법과 같이 '회피'의 방향으로 갈 것이라는 전망이 나오는데요, 대표적인 회피 방법은 세입자를 들이지 않는 것 입니다. 신축 아파트의 경우가 이런 경우에 속할 수 있는데요, 새 아파트는 자금이나 이사 문제 등으로 낮은 가격의 전세물건이 많은 편이지만 한번 세입자를 들였다가 4년 전세계약으로 이어질 수 있다보니 최초 전셋값을 높이 받기 위해 공실기간이 길어질 수 있다는 전망입니다. 실거주 요건강화와 맞물려 전월세 물량 자체가 감소할 것으로 보이는 이유입니다. 

기존 아파트의 경우 집주인이 직접 들어가 살지 않으면 매매로 전환되는 경우가 예상되고 있습니다. 이런 경우 정부가 의도한 대로 다주택자들의 매물이 시장에 나오면서 집값 하락이 예상되는 시나리오 입니다. 그러나 시장에서는 좋은 매물들은 나오지 않을 것으로 보고 있습니다. 업계 관계자는 "시장에서는 매매나 전월세 시장 모두 새 아파트를 원하는데, 시장에 나오는 매물들은 구축이나 미래가치가 떨어지는 것들이 나올 것으로 보인다"고 예상하고 있습니다.